北京楼市：东城二环内，有房源房价回调近50%
崇文门兴隆都市馨园，72.44平米两居室，2021年12月成交价770万，2026年8月1日成交价388万，降了382万。 这不是孤例。 新景家园西区59.38平米一居，2017年3月700万，2026年8月16日370万。 国瑞城西区65.5平米一居，2024年1月473万，2026年7月6日280万。 崇文门在东城二环内，2号线和5号线双地铁交汇。 新世界百货、国瑞购物中心在街对面。 同仁医院、普仁医院步行可达。 东城学籍。 这些东西都没变。 变的是价格。 兴隆都市馨园那套72平的两居，388万成交，单价5万3左右。 2021年同户型770万的时候，单价超过10万。 四年时间，一套房子从770万变成388万。 新景家园西区的一居室，2017年3月700万，那时北京楼市还在上一轮高点。 九年过去，370万成交。 国瑞城西区的跌幅更陡，2024年1月还能卖473万，18个月后280万。 这些小区有一个共同点：2000年前后建成的高密度塔楼。 兴隆都市馨园2004年竣工，总户数近3000户。 新景家园西区楼龄跨度大，1985年到2013年都有。 国瑞城西区2008到2011年左右。 塔楼、高密度、车位紧张、户型设计过时。 这些东西在房价上涨的时候没人计较，大家都抢着买。 现在市场变了，买家开始挑。 有中介在2025年时说，崇文门板块房价从16.8万跌到10.5万。 到2026年8月，崇文门二手房均价82435元/平米，环比下跌1.09%，同比下跌6.88%。 这个价格还是在跌。 崇文门的回调不是独立事件。 2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，创2021年以来同期新高。 但价格累计下跌3.46%。 成交量在放大，价格还在跌。 中指研究院的数据显示，7月北京二手住宅成交14037套，同比增长9.8%，但价格环比下跌0.57%，同比下跌8.72%。 8月8日，北京出台了新的楼市政策。 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年。 公积金贷款额度大幅提高，夫妻双方缴存公积金购买首套房，最高可贷340万元。 政策落地后第一个周末，二手房带看量明显增加。 截至8月16日，8月二手住宅累计成交6124套。 新政后前六天，二手房成交2450套，环比增长8.6%。 但价格端的变化不大。 中指研究院数据显示，新政后北京二手住宅均价环比仍降0.14%，涨价房源占比仅7.43%，降价房源占比92.57%。 绝大多数业主没有跟风涨价，以价换量还是主流。 有业主试探性上调挂牌价，但真正能以涨价成交的案例少之又少。 崇文门这三套房的业主，应该也是降价才成交的。 388万、370万、280万，每一个数字都在告诉市场：不降价，卖不掉。 北京头部中介的二手房挂牌量从高点下降了22.6%，现在是11.5万套。 供给压力在边际缓解，但价格还在探底。 中指研究院的判断是，2026年下半年北京二手房市场将维持“量稳价探”的格局。 市场已经过了最冷的时候，但价格全面企稳还没到。 崇文门这三个小区的业主，用真金白银的降价换来了成交。 2021年买兴隆都市馨园那套两居的人，如果持有到现在，账面亏损382万。 2017年买新景家园西区一居的人，亏损330万。 2024年初买国瑞城西区一居的人，18个月亏损193万。 这些数字背后是真实的人。 他们可能在2021年高点进场，觉得二环内的房子永远涨。 也可能在2024年初觉得跌得差不多了，可以抄底了。 市场的走势和他们想的不一样。 东城8月二手房均价85722元/平米，同比下跌5.41%。 崇文门8月均价82435元/平米，低于东城平均水平。 二环内、双地铁、商圈成熟、东城学籍——这些曾经让崇文门房价高高在上的标签，现在没能撑住价格。 房子还是那些房子。 地铁还在那里。 商场还在营业。 医院还在看病。 但愿意为这些配套支付高溢价的人，变少了。 特别
